一旦房价下跌,刚需会不会卖掉唯一住房?

房地产股票俱乐部    来源:房地产股票俱乐部 2021-03-18 10:48
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每次报告会,我都会问大家三个问题:

1

如果预期房价下跌,刚需会买房吗?

多数人的回答是:不会买,可以先租房,等到了房价开始上涨的时候再买。

2

如果预期房价上涨,不是刚需的人会买房吗?

所有人都回答:肯定会买。

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如果是刚需唯一住房,当预期房价下跌时,会不会卖掉唯一住房?

把这个问题形象化,对于刚需自住的唯一住房,现在出售可以卖600万,如果预期明年会跌到400万,也就是明年400万可以买到同样的房子,这个刚需自住的人会不会现在卖掉这套唯一的住房,然后先租房居住,等跌到400万时再卖回来,相当挣了下跌收益200万。

对于这个问题答案有分歧,七成的人选择会卖出,三成的人选择不会卖出。

经过深入调查,这三成的人不卖掉的原因主要是不相信房价会跌,害怕600万卖掉后,400万买不回来了。

这个回答就跟问题出现偏差,因为问题是预期房价从600万跌到400万,而回答的答案是预期房价不会跌。

综合以上结果,得出了统一的结果,一旦出现明确的房价下跌趋势,不仅仅投资者,就是刚需唯一住房的家庭也会卖掉自己的唯一住房,改成租房居住。

一旦出现这种情况,那么就带来系统性风险,包括银行JR机构都会受到牵连。类似环京房价,出现了白送房和大量法拍房的情形。

来看看本次工作报告对房地产的提法:

(1)保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

(2)完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。

(3)加大城镇老旧小区改造力度,因城施策促进房地产市场平稳健康发展。

我们看到,“稳地价稳房价稳预期,因城施策促进房地产市场平稳健康发展”写进政府工作报告。稳定就是当前房地产市场的主基调。

而针对新市民和青年人的置业方案给出的是“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担”。

租赁住房就是使用权,跟所有权的区别主要就是买卖差价。如果希望获得以后涨价收益同时承担下跌损失的家庭,就可以买进所有权,如果不愿意承担房价下跌风险的家庭就可以买进使用权。

买所有权的本质就是投资,投资就是在保证安全的情况下寻找最大收益的目标。所以,房价上涨预期明确的时候,买房产所有权就是好的选择。

那么,在房价平稳的情况,到底如何买房呐。

投资判断标准是这样的:

1.如果房价上涨,平均每年涨幅会超过5%(贷款利率水平),那么可以买房。

2.如果房价下跌,那么不仅不能买房,还应该卖房,然后赶紧租房。

3.如果房价平稳,涨幅在0%到5%之间,那么投资收益小于贷款利率,所以投机需求出局,自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

(1)房子租金回报率超过银行理财,可以买房长期投资,比如租金回报率5%,而银行理财收益4%。

(2)房子租金回报率低于银行理财,那么不可以买房,比如租金回报率2%,银行理财收益4%,这时把钱放在银行理财。

4.如果房租涨幅超过房价涨幅,那么炒房客就转化为二房东,如果房价涨幅超过房租涨幅,那么二房东转化为炒房客。

非常明显,当前的全国房价走势就是第三种情况,尤其一线城市的房价基本平稳在0-5%涨幅之间,所以现在买房的都是刚需,而投机需求出局,投资需求正在不断捕捉租金回报率高的房产。

看到上面分析,就可以明白提出的“房住不炒”定位的原因,就是鼓励真实自住需求和长期稳定投资需求,而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。


编辑者:axfc-bj

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