上海官宣新房指导价,机构:房价或结构性下跌

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-05-29 09:21
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5月20日,上海土地市场官网发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》,官宣首批集中供应地块详情:共计56幅地块,涉及13个区,总起拍价达820.82亿元,将在6月18日进行竞拍。其中28幅涉住宅地块总出让面积178.11万平方米,起拍总价约为699.7亿元。

根据公示的表格,杨浦定海地块的楼板价最高,起始楼板价58640元/㎡,最高楼板价64501元/㎡;静安大宁地块的一次书面报价最高,为105.59亿元;普陀万里地块的出让面积最大,为147870㎡。

随着上海土拍限价以及“房地联动”指导价等新政落地,上海新房价格即将进入“全透明”时代。

新房明码标价,稳地价更稳预期

4月30日,上海市土地交易市场举行线上交流会,预告第一批住宅用地集中出让的相关情况,同时还宣布了土地竞拍竞价环节中的重大变化。

发言人在交流会上介绍,新竞价规则主要是在房价地价联动机制下,合理设定地块起始价、中止价和最高报价,例如:本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价之上10%左右,相当于政府给出了每个地块上市指导价,此举有望宣告上海“地王”时代的终结。

以宝山某地块为例,距离轨交10号线不远,位于新江湾板块西北,根据新房价地价联动政策,未来7.3万元/㎡的房价,比起同一板块的其他房源还是有很大吸引力,目前新江湾板块面积在100多㎡的住宅单价多在10万元以上;再如徐汇滨江地块,房地联动下,政府出台的未来房价指导价是13.1万元/㎡,这个价格在出让的时候就清晰告知,开发商不能日后再超出此价格。

“本次明确‘房、地价联动’,每块土地都明确告知房企周边的房价,并且会附在土地出让合同内。以前虽然也推行房地价联动,但这次做得更透明,更精细。这招其实锚定未来1年到1年半时间的房价,既向市场发出信号,即新房价格未来水平有多高,同时也让房企心中有底,不要盲目拍地,否则高企的土地成本会吞噬利润。”上海中原地产市场资深分析师卢文曦对记者分析说。

专家介绍,根据此次供地计划,56幅土地中有28幅属于普通住宅用地,剩下的28幅主要包括租赁住房用地、城中村地块改造项目地块、征收安置房项目地块。从结构情况看,实际上主要以普通住宅用地为主,兼顾租赁用地和其他用地。这也进一步说明上海集中供地的一个特点,即从解决大城市住房问题的角度、市场关注的普通住宅角度出发,积极增加供地。“此类地块多位于上海五大新城,包括嘉定、松江、奉贤、青浦、临港,这都较好地配合了新城建设的内容,有助于促进房源的供应和住房需求问题的解决。”

房企不能换“马甲”拍地了

不少房企通过联合公司形式拿地,上海为了防止此种模式下企业用多个“马甲”抢拍,新规规定竞拍中同一申请人只能申请一次。

举例而言,A企业和B企业共同注册一家公司,A企业也和C企业共同注册一家公司,若这两个联合公司在同一场拍卖会中出现,相对而言A企业的拿地概率要大一些。大房企资金实力强,可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次通过技术手段,尽可能避免此类事件。换而言之,房企不管大小,只要进入最后拍卖阶段,都只有1个拍卖号牌。

此外,在商品住宅用地现场竞价阶段,竞买人最终竞价不高于中止价的,以价高得者得的原则确定竞得;达到中止价时,交易将转入一次书面报价阶段。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近平均价竞得的原则确定竞得人。

卢文曦分析认为,上海对土地拍卖价格设限,最高不超过10%,这样可以稳定土地价格,稳定房价预期。但是在达到限价后谁来获得的方式,比其他城市通过摇号,或者自己报配建手段更高明。

“摇号有运气成分在,自己报配建则加重房企负担,在追求成本的前提下,会影响楼盘品质。这次是看哪家房企报价最接近平均报价,实际上是要求房企事先做好完善的准备工作,在场上拍卖过程不能冲动,以最合理的价格拿下地块。”卢文曦说。

此外,上海对于土地出让方式也有所限制,要求申请人竞得地块后,不得以任何直接或间接的形式将本方(及本地块项目公司)的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方。这样可以防止有企业拿地后高价转让从而获得收益。

专家分析说:“从这个规定可以看出,控制地价的政策依然较多,通过书面报价的做法,能够防范盲目追高的报价方式。同时从实际过程看,也要求相关房企仔细计算地价的成本,科学报价。在类似竞价规则下,预计地价水平将趋稳,也有助于后续房价的稳定。”

上海住宅4月份供大于求

在热度高涨的一季度后,随着调控效果的逐步显现和供应节奏的恢复,4月份上海楼市热度有所下降。

中指研究院数据显示,4月上海商品住宅(不含保障房)累计成交76.64万m2,环比下跌29.19%,整体供大于求。

中指研究院认为,上海在连续出台多项楼市调控政策后,市场已经进入平稳运行阶段,楼市的投机行为被严格抑制,后续集中入市的项目也以刚需和刚改类产品为主,预计二季度的市场均价可能出现结构性下跌。在“稳房价、稳预期”的政策指导下,随着调控政策的不断优化和实施,上海房地产市场热度有望降低,市场回归理性化,价格将回到相对合理的区间。

“上海未来新房市场在积分模式(注:上海新房市场新增积分制摇号选房程序)持续贯彻形势下,可能某一个板块、某一个地段大概要多少分未来会越来越固化。这里(楼盘)是65分的,我50分就不去冒险了;那里两次都不用摇号,那我分数不够的可以试试。”业内人士卢俊分析说。

他认为,一年之后,上海不仅有楼盘地图,还会有积分地图,把客户精准地指到定向位置。再加上五大新城和上海中心不同客群的模块定位,刚需人群、刚需二套、新上海人“怎么买”以及“买哪里”会变得越来越明显。“这就是函数型调控的意义。楼市的热度对于每一个个体来说感知都不一样的。大竞争消失,但是小差异时代会到来。”

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