“学区房”会永远涨?你会成接盘侠吗?

房天下    来源:房天下 2021-06-04 09:26
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“学区房”这两年已经成为了一个最热的话题,众所周知,北京去年底到今年初的这波,就是部分教育资源优质区域的二手房价格上涨。

为此,北京也有针对性的采取了各方面的措施,打击恶意炒作等违规行为。而且,今年无论是全市入学政策,还是到各区的具体操作,都逐渐在往淡化“学区房”的方向推进。

目前,北京这波“学区房”热度已经有所降温,5月份的交易量相比4月已经出现了明显下降,价格涨幅也在回落。

不过,关于“学区房”的话题还是比较热,我们也接到了不少粉丝的询问,“学区房”会像一些大V说的那样永远会涨吗?现在要买“学区房”的话会不会成为高位接盘侠?

今天我们就来聊一下这个话题。



很多人追逐“学区房”,都会抱着这样一个心理,就是“学区房”肯定涨,买了“学区房”,孩子上学问题解决了,将来转手一卖,这笔“投资”还能赚上一笔。

那么“学区房”真是一个稳赚不赔的“买卖”吗?

大家都知道,影响房价最主要的一个因素就是供需关系。

而对于“学区房”来说,其核心价值就是用于孩子上学,所以就要看适龄入学儿童的这个需求。

我国的人口生育是有一定起伏的,总的来说,有三次比较大的高峰

第一次出现在三年困难时期后,战胜了三年困难,我国的人口生育迎来了一次高峰,时间大体从1962年到1970年,从下面这张统计图中就可以看出。



从这张图中可以看出,第二次高峰则出现在1985至1992年,这恰恰是第一波生育高峰出生的女性达到了生育的年龄。可以说,第二波高峰恰恰就是第一波高峰的第二代。

而第三波,则是在2014年至2018年,从时间维度看,也恰恰是第二波生育高峰出生人口的下一代。

从北京来看,也大体是这么一个规律。只是第二波稍微偏早,在1982年到1990年,第二波也相应偏早,在2012年至2017年。

在2015年到2017年这段时间生孩子的家长可能还有深刻的印象,因为出生人口多,产妇连建档都很难,很多医院妇产病房不够,产妇生完孩子很快就要出院“腾地儿”。

而最近几年生孩子的,则好的多了,再也没有建档难的窘境了。

可以算一下,孩子6岁入学的话,那么这一波新生儿高峰的上学时间就是在2018年至2022年

这也是最近几年“学区房”的价格出现明显上涨的重要原因之一。毕竟,上学的孩子多了,需求增大了。

不过,从2018年开始,北京的出生人口开始了回落

如果回到正常的周期底部,年出生人口也就是10万人的水平,与2014年到2017年的动辄20万人相比,将会是减半的水平。

因此,从这个周期来分析,从2022年起,随着高峰过去,入学适龄儿童数量的下降,“学区房”的需求量将会走下坡路

前面说到,需求影响价格,如今高价买“学区房”的,不说你是站在价格的山顶上,至少也是站在需求的峰顶上了。

所以,买“学区房”真的不是一件稳赚不赔的事,要做好贬值的心理准备,不要以投资的心态去买,即便价格不升不降,对于你的资产来说,也是在缩水的。

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另外一个方面,就是“学区房”并不是一个短期的交易,至少是七八年(6年+提前购买的1到2年),甚至长达十多年。

所以,如果您希望“学区房”来保值增值,要看的是一个长期的趋势走向。

从整个房地产调控和教育改革的大趋势来看,“学区房”的概念和内涵也是将逐渐淡化的。

在房地产调控这方面,“房住不炒”就是要剥离房子中与居住无关的其他一切可炒作的属性。

今年4月30日的中共中央政治局会议中,更是明确提出,防止以学区房等名义炒作房价

可以看出,如今“学区房”的异动已经进入了中国最高决策层的视野中,并已经明确提出了禁止性的要求。

在从教育改革方面看,今年的政府工作报告中,总理多次提及“教育公平”这四个字,并强调了在教育公平上迈出更大步伐。

而教育公平在义务教育阶段,目标就是均等化

因此可以看出,教育均等化和“学区”属性的逐渐剥离,必然是将来的大方向。

从目前的实际操作也是在沿着这个大方向逐渐在走的。

北京这些年来逐步推进优质教育资源的外溢,众多的名校通过外迁、办分校等方式,将优质教育资源转移到新城和新兴功能区。

今年北京的入学政策也出现了较大的变化,首次提出以多校划片为主的原则,就是为了淡化房子的“学区”属性,促进教育公平。

而几个教育强区,西城、海淀等也进一步严格了多校划片等政策的执行细则。

而且,可以告诉大家的是,政府手中可以打的牌还很多,包括加大基础教育的资源供给、降低学籍和房屋的关联、加大解决“学区房”存量和增量之间关系等等,会根据实际的需要和市场情况的变化适时的“打”出相应的“牌”来。

教育公平和淡化“学区房”肯定会是一个逐渐深入的趋势,未来所谓的“学区房”的教育价值会越来越弱。

还是那句话,千万不要以投资的心态去买“学区房”,别成了高位站岗的“接盘侠”。

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最后要提醒的是,很多“学区房”的房龄都比较长,无论是房屋建筑的品质、还是各种配套设施都并不如意。

过去的这些年里,这些“老破小”的价格依然坚挺,其实和房屋本身没有太大关系,而是因为其加持的优质教育资源。

而如果将来随着学区属性逐渐从住房中剥离,这些“老破小学区房”的价值会怎样呢?答案是显然易见的。

举个例子,西城区广外的红居南街是95年的老小区,隔着一条马路对面是2006年建成的荣丰2008。

从中介机构给出的参考均价看,红居南街的均价要比荣丰2008低了4万元平米

其实这样的情况在国外就更常见了,年代越久的房子,折旧和贬值率就越高,与新建房屋的价格差距越明显。

另外,大家都知道的是,在购买二手房申请贷款时,银行或公积金中心也会进行评估,越老的房屋评估价格越低,能贷的款就越少。

甚至,目前有些城市的银行已经规定,对于楼龄35年以上的老房不予批准贷款了。

由于全款购房资金量非常大,因此一旦无法贷款,老房再出售的难度就会骤然加大。

北京由于当年的特殊情况,很多年代更久的老楼,也都是按照1998年这个房改节点来登记住房起始时间,因此目前还没有出现老房拒贷的情况。

但即便是1998年,到如今也已经是23年了,在您长期持有这些“老破小”学区房的将来,这套房子再出售时,还能不能达到自己的预期,这是需要认真思考的问题。

所以,面对已经站在高点的“学区房”,下决定之前确实应该好好思考了。




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